O Direito de Locações Imobiliárias é regido atualmente pela lei 8.245/91. Ela prevê inúmeras hipóteses e disposições acerca dos contratos de locação. No entanto, a lei é falha ao prever todas hipóteses de conflitos que são prudentes tratar em contrato de locação.

Tentaremos abordar de forma breve alguns dos mais corriqueiros assuntos que são objeto de embate. Cada hipótese deve ser analisada na sua individualidade e vontade das partes e lançada no respectivo contrato.

Frise-se que o auxílio de profissional na elaboração de um termo adequado, a primeira vista, pode aparentar desnecessário. No entanto, a prática revela que a não observância de certas formalidades poderá resultar em prejuízos inesperados posteriormente.

Benfeitorias nos contratos de locação

Um assunto que corriqueiramente resulta em discussões nas relações contratuais são as indenizações por benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel locado.

Um conceito simples e prático de benfeitorias que pode ser citado de Benfeitoria: é toda obra realizada pelo homem na estrutura de uma coisa com o propósito de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la.

O Código Civil conceitua como:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

3º. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

 

Assim, existem três modalidades de benfeitorias. Para cada uma delas há uma previsão legal de como a relação nas locações tratará eventual indenização ou até mesmo o respectivo direito de retenção.

Na lei de locações, temos o seguinte:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Dessa forma, quando as partes deixarem de por a termo suas vontades, aplica-se a previsão legal. No caso, todas as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que sem autorização, serão indenizáveis.

As benfeitorias úteis, por seu turno, somente serão indenizáveis caso exista autorização para tanto.

A melhor forma de evitar discussão acerca da indenização por benfeitorias a estipulação contratual desse assunto. Assim, recomendável que conste no instrumento contratual de locação a respectiva previsão de que nenhuma será indenizável.

Contas de água, gás e energia elétrica nos contratos de locação

Outro ponto que gera muito embate nas relações locatícias é a manutenção das contas e água, energia elétrica e gás em nome do proprietário do imóvel.

Nesse caso, a lei é omissa quanto a qualquer disposição acerca da matéria.

Não são poucos os casos levados ao judiciário acerca da existência de pendências deixadas em nome do proprietário por locatários inadimplentes.

Uma simples disposição contratual que assinale prazo para que o locatário realize as respectivas modificações junto as concessionárias de serviços, sob pena de, ultrapassado o respectivo prazo o serviço ser cancelado pelo locatário, resolve a imensa maioria das discussões.

Essa disposição, de acordo com nossa experiência em inúmeros casos, se revela indispensável para um bom instrumento contratual de locações.

Condições de recebimento e de entrega do bem

As condições de recebimento e entrega do bem nos contratos de locação é o maior centro de discussões no fim das relações contratuais.

A lei trata de forma muito breve e simplificada as obrigações do locatário:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[…]

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

 

O grande problema está no fato de como se comprova o estado em que o imóvel foi entregue ao Locador. O documento que servirá de prova para esse fato é o termo de vistoria. 

Inúmeras vezes o termo de vistoria é omisso ou falho em precisar a real situação do imóvel entregue para locação. O termo de vistoria deve ser específico, claro e pormenorizado. Fotos, memorial descritivo, dentre outras especificações são claramente bons meios de prova para indicar a situação do imóvel.

As diferenças entre o estado da entrega e o de recebimento do bem serão objeto de comparação por outro termo de vistoria final, quando do encerramento da locação. A comparação dos dois laudos demonstrará as diferenças que o imóvel possui e que deverão ser objeto de reparo.

Como o reparo do imóvel pode demorar algum tempo, é indispensável constar no contrato que todo o período necessário para a realização dos devidos consertos ou reformas deverá se computado como locação, sob as expensas do locatário.

Garantia – Fiança

A disposição sobre garantias contratuais também se revela importantíssimo como uma forma adequada de garantir o crédito da locação em caso de eventual inadimplência. A lei de locações trata o ponto nos artigos 37 a 42.

Existem algumas modalidades de garantias, conforme prevê a legislação:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

O mais importante a ser frisado nesse momento é disposição de que, exigindo o locador mais de uma garantia, tal fato resulta em nulidade de todas elas.

A modalidade de garantia mais utilizada na prática é a fiança. A fiança é a garantia pessoal fornecida por terceiro que garante o pagamento, de forma subsidiária ao principal. A ordem (subsidiária), no entanto, pode ser renunciada no contrato de locação, ficando os fiadores solidariamente (conjuntamente) responsáveis pelo débito integral juntamente com o próprio locatário.

Responsabilidade dos fiadores

A responsabilidade dos fiadores, em regra, vai até a entrega das chaves do imóvel. Esse inclusive foi o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça quando realizou a análise de um caso em que os fiadores solicitavam a exclusão da sua responsabilidade por não terem anuído com termo de prorrogação da vigência do contrato, conforme pode ser visto aqui.

Abaixo, apresentamos a ementa do julgamento:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. ADITAMENTOS CONTRATUAIS PREVENDO A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL E MAJORAÇÃO DO ENCARGO. AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE AFASTE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRORROGAÇÃO DA GARANTIA. ART. 39 DA LEI 8.245/91.

1. […]
2. […]
3. O art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
4. Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. (REsp 1607422/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2017, DJe 17/11/2017

Cabe ressaltar, no entanto, que a fiança possui formalidades específicas que podem resultar na sua nulidade, como, por exemplo, a falta de assinatura do cônjuge (no contrato inicial).

Por fim, é indispensável que se tenha um conhecimento prévio da capacidade de adimplemento dos fiadores, solicitando comprovação de patrimônio capaz de adimplir os débitos que eventualmente podem ser resultantes da locação.

Fiadores e a exceção a proteção ao bem de família

O imóvel, mesmo que seja considerado bem de família, no caso específico de fiança em locações, poderá ser penhorado para pagamento de eventuais dívidas. Trata-se de uma exceção a proteção ao bem de família, aplicável aos contratos de locação.

Essa disposiçaõ está está prevista na lei 8.009/90:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

[…]

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação; 

 

Assim, fiadores podem perder sua moradia para saldar eventual débito decorrente de locação. Esse entendimento, inclusive, já foi reafirmado pelo STF em análise de casos semelhantes. 

Diante de todo o exposto, abordamos alguns dos tópicos mais relevantes no que se refere aos contratos de locação. Sendo que, caso a caso, uma análise do profissional de sua confiança se revela a melhor maneira de garantir e prever qualquer hipótese que possa resultar em conflitos contratuais.