Imóvel em inventário pode ser vendido?
Esse questionamenté bem recorrente quando estamos tratando de inventários. Como funciona a venda de um imóvel em inventário?
A primeira coisa que temos que responder aqui é que há a possibilidade, sim, de se vender um imóvel que esteja em inventário. No entanto, ele se dá por formas diferentes das usualmente tratadas quando uma pessoa é viva.
Em regra, os herdeiros, quando há comum acordo entre todos, fazem um “Contrato de Compra e Venda de Imóvel em Inventário ou Inventariado”, onde se comprometem, após a finalização do procedimento de inventário, transmitir a propriedade ao comprador.
Nessa hipótese, na verdade o que são comprados são os direitos sucessórios (de herança) dos herdeiros. O comprador compra a expectativa de direito dos herdeiros sobre o bem. Não há impedimento legal para tanto. Cabe dizer, no entanto, que a operação necessita de uma visão jurídica para dar segurança nesse procedimento, seja pelos compradores, seja pelos vendedores.
Mas como eu faço a venda do imóvel em inventário?
Se o inventário foi extrajudicial, o que pode ser feito é o contrato que abordamos anteriormente. O chamado “contrato de compra e venda de direitos hereditários”, onde os herdeiros, após finalizado o inventário e levado a registro, passarão o imóvel que está em seu nome ao comprador.
Caso o inventário for judicial, também existe a possibilidade de venda do imóvel no próprio processo judicial. No entanto, essa hipótese é bem mais burocrática.
Tendo o espólio um imóvel (apartamento, terreno, casa, etc)., o valor da alienação do bem deve ser objeto de concordância de todos os herdeiros. Não havendo concordância, poderá ser feita uma avaliação que indique o valor do bem para fins de alienação.
Nessa hipótese, o juiz analisará eventuais propostas de interessados e, após manifestação dos herdeiros, o valor será depositado judicialmente (em conta vinculada a ação) com a consequente transmissão do bem ao comprador. O que ocorre aqui, na verdade, é a “substituição” do imóvel por dinheiro. Os valores depositados serão utilizados para dar o andamento ao inventário, seja pagamento de impostos (ITCMD), dívidas do espólio (qualquer dívida, seja tributária ou pessoal), bem como as taxas judiciais.
Somente serão liberados os valores aos herdeiros ao fim do inventário.
Essa hipótese é muito comum em inventários onde existam pendências e não há valores suficientes para saldar os débitos do espólio. Assim, para que o inventário possa prosseguir seu curso, a venda no meio processo judicial é a única saída para finalização do procedimento.
Quando o imóvel foi vendido em vida pelo falecido (de cujus)?
Na hipótese de venda do imóvel pelo falecido, o comprador, por meio de advogado, deverá comprovar e informar tal situação no inventário do falecido. Havendo a comprovação do pagamento do preço e a ausência de contestação pelos herdeiros, o juiz expedirá um alvará de transferência da propriedade ao comprador.
Se houver contestação por alguém, essa será objeto de análise pelo juiz do seu cabimento ou não no caso.
Qual o valor do inventário de um imóvel – Apartamento, Casa ou Terreno?
Infelizmente não temos como precisar o valor devido em um inventário de um imóvel. No entanto, há como ter estimativa de alguns custos. Por exemplo, em Santa Catarina, o ITCMD, que é o imposto incidente sobre os bens deixados em inventário pode ser de 1% a 8%, dependendo do valor que caberá a cada herdeiro e seu parentesco com o falecido.
Vejamos como funciona o cálculo:
I – 1% (um por cento) sobre a parcela da base de cálculo igual ou inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil
reais);
II – 3% (três por cento) sobre a parcela da base de cálculo que exceder a R$ 20.000,00 (vinte mil
reais) e for igual ou inferior a R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais);
III – 5% (cinco por cento) sobre a parcela da base de cálculo que exceder a R$ 50.000,00(cinqüenta
mil reais) e for igual ou inferior a R$ 150.000,00 (cento e cinqüenta mil reais);
IV – 7% (sete por cento) sobre a parcela da base de cálculo que exceder a R$ 150.000,00 (cento e
cinqüenta mil reais);
V – 8% (oito por cento) sobre a base de cálculo, quando:
a) o sucessor for parente colateral; ou herdeiro testamentário ou legatário que não tiver relação de
parentesco com o “de cujus”;
b) o donatário ou o cessionário for parente colateral; ou não tiver relação de parentesco com o doador
ou o cedente
Cabe ressaltar que esse cálculo é feito por faixas, tal como o imposto de renda. Assim, até 20 mil reais, o montante é de 1%. De R$ 20.000,01 até R$ 50.0000,00, incide o imposto de 3%, e assim por diante.
Além dos custos do ITCMD, há as taxas judiciais (inventário judicial) ou custas cartoriais (inventário extrajudicial). As custas judiciais no Estado de Estado de Santa Catarina são aproximadamente 2,8% do valor dos bens a inventariar.
Por fim, são devidos os honorários advocatícios que serão acordados com o advogado que irá tratar do caso.