Penhoraram seu imóvel, mas você não tem relação com o processo?
Isso é mais rotineiro do que pensamos. Nesse artigo vamos tentar abordar de uma forma didática como funciona um processo de embargos de terceiros!
O QUE É UMA PENHORA
Penhora consiste em uma restrição judicial sobre um determinado bem, fazendo com essa restrição fique gravada, registrada. Essa restrição tem o intuito de vender o bem judicialmente para pagar uma dívida que está sendo cobrada em uma ação.
A penhora registrada impede a venda do bem a outras pessoas.
Há, no entanto, uma hipótese que esse comprador do imóvel fez negócio com o devedor que está sendo cobrando em um processo judicial, mas não havia qualquer registro dessa penhora no imóvel. Nesses casos, a pessoa é considerada, em regra, como um adquirente de boa-fé.
Se uma pessoa comprou um imóvel que está penhorado, e com o respectivo registro da penhora, ela pode perder esse bem, por não ser um comprador de boa-fé.
Há, no entanto, uma hipótese que esse comprador do imóvel fez negócio com o devedor que está sendo cobrando em um processo judicial, mas não havia qualquer registro dessa penhora no imóvel. Nesses casos, a pessoa é considerada, em regra, como um adquirente de boa-fé.
Mas o que é isso? Qual a diferença de um para o outro?
ADQUIRENTE DE MÁ-FÉ E DE BOA-FÉ
O adquirente de boa-fé é a pessoa comprou o bem sem outras intenções, tal como fraudar uma execução. Ou seja, ele não teve o intuito de comprar o bem daquele devedor simplesmente para ele não fosse penhorado. Ele comprou porque queria, de fato, ser proprietário daquele bem.
O adquirente de má-fé, por outro lado, ao comprar um bem penhorado, se presume que queria, em conjunto com o devedor, adquirir o imóvel para livrar o bem de uma penhora judicial.
Os efeitos, para cada um deles, são bem diferentes.
O adquirente de má-fé, dificilmente conseguirá reverter a penhora do imóvel. Sem desfazer a penhora, ele ficará sem o bem, que será leiloado judicialmente para pagar a dívida do vendedor do imóvel. E, além de ficar sem o bem, provavelmente ficará sem o dinheiro que pagou ao vendedor quando fez a compra. O jeito dele recuperar esse valor seria mediante uma ação judicial contra o devedor (que provavelmente não tem mais nada no seu nome).
O adquirente de boa-fé, por outro lado, conseguirá baixar a penhora do imóvel, revertendo-a.
O QUE DEFINE UM ADQUIRENTE DE BOA-FÉ E MÁ-FÉ QUANTO A UMA PENHORA
Na hipótese de aquisição de um imóvel, é sempre importante o adquirente se cercar de todos os cuidados quando for realizar o negócio. Buscar a documentação adequada para certificar que está fazendo um negócio que não será posteriormente discutido na via judicial. Ainda, cabe ressaltar que uma penhora pode acontecer, mas, estando de posse dessa documentação, as chances de sucesso para garantir a propriedade do bem são muito maiores do que aquele que preferiu fazer um negócio com os “olhos fechados”.
Mas, apesar de tudo isso, um caso que é muito recorrente é a penhora de um imóvel que foi objeto de venda somente com um contrato de gaveta ou compromisso de compra e venda. Ou seja: o vendedor e comprador do imóvel fizeram uma negociação, mas não deixaram esse ato de forma pública, onde todos poderiam saber desse negócio realizado. Esse comprador teria o direito de resguardar esse bem para si? Ele é considerado um adquirente de boa-fé?
Bom, devemos analisar caso a caso para responder esse questionamento.
Se o negócio foi feito somente com um compromisso de compra e venda ou um contrato particular o principal a ser aferido são as datas e suas comprovações. Se a compra foi feita antes da penhora, e o contrato segue os procedimentos necessários para aferir essa data, o entendimento judicial é que o adquirente é de boa-fé.
No entanto, estando o contrato sem condições de aferir a data correta em que foi adquirido, pode resultar na manutenção dessa penhora.
Essa discussão terá espaço num procedimento intitulado “embargos de terceiros”. Neles serão discutidos se o imóvel penhorado vendido a terceiro vai ou não a leilão. O “terceiro” no caso, é o comprador o imóvel, que ajuizará uma ação para discutir a penhora injustamente realizada no imóvel que é seu. Esse mesmo procedimento é realizado tanto na esfera civil como na trabalhista.
Nessa ação ele apresentará a documentação que comprova a aquisição do bem e pedirá ao juiz que libere a penhora do imóvel, pois, de fato, ele é o real proprietário e não o devedor da ação principal. As provas a serem realizadas nessa ação são todas admitidas em direito, mas a prática revela que a prova documental é a mais robusta para comprovação do direito em discussão.
Os embargos de terceiros possuem o prazo de cinco dias até após a alienação judicial do bem. Se a carta de arrematação for expedida na ação, que é o documento pelo qual o juiz reconhece como novo proprietário do bem aquele que comprou no leilão judicial, o comprador terá que buscar indenização com a pessoa que o vendeu o imóvel que foi penhorado. O que, pela experiência, revela uma probabilidade muito baixa de sucesso.
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