PENHORA-CASA

Tive uma penhora de imóvel. O que fazer?

by Direito Civil

Penhoraram seu imóvel, mas você não tem relação com o processo?

Isso é mais rotineiro do que pensamos. Nesse artigo vamos tentar abordar de uma forma didática como funciona um processo de embargos de terceiros!

O QUE É UMA PENHORA

Penhora consiste em uma restrição judicial sobre um determinado bem, fazendo com essa restrição fique gravada, registrada. Essa restrição tem o intuito de vender o bem judicialmente para pagar uma dívida que está sendo cobrada em uma ação.

A penhora registrada impede a venda do bem a outras pessoas.

Há, no entanto, uma hipótese que esse comprador do imóvel fez negócio com o devedor que está sendo cobrando em um processo judicial, mas não havia qualquer registro dessa penhora no imóvel. Nesses casos, a pessoa é considerada, em regra, como um adquirente de boa-fé.

Se uma pessoa comprou um imóvel que está penhorado, e com o respectivo registro da penhora, ela pode perder esse bem, por não ser um comprador de boa-fé.

Há, no entanto, uma hipótese que esse comprador do imóvel fez negócio com o devedor que está sendo cobrando em um processo judicial, mas não havia qualquer registro dessa penhora no imóvel. Nesses casos, a pessoa é considerada, em regra, como um adquirente de boa-fé.

Mas o que é isso? Qual a diferença de um para o outro?

ADQUIRENTE DE MÁ-FÉ E DE BOA-FÉ

O adquirente de boa-fé é a pessoa comprou o bem sem outras intenções, tal como fraudar uma execução. Ou seja, ele não teve o intuito de comprar o bem daquele devedor simplesmente para ele não fosse penhorado. Ele comprou porque queria, de fato, ser proprietário daquele bem.

O adquirente de má-fé, por outro lado, ao comprar um bem penhorado, se presume que queria, em conjunto com o devedor, adquirir o imóvel para livrar o bem de uma penhora judicial.

Os efeitos, para cada um deles, são bem diferentes.

O adquirente de má-fé, dificilmente conseguirá reverter a penhora do imóvel. Sem desfazer a penhora, ele ficará sem o bem, que será leiloado judicialmente para pagar a dívida do vendedor do imóvel. E, além de ficar sem o bem, provavelmente ficará sem o dinheiro que pagou ao vendedor quando fez a compra. O jeito dele recuperar esse valor seria mediante uma ação judicial contra o devedor (que provavelmente não tem mais nada no seu nome).

O adquirente de boa-fé, por outro lado, conseguirá baixar a penhora do imóvel, revertendo-a.

O QUE DEFINE UM ADQUIRENTE DE BOA-FÉ E MÁ-FÉ QUANTO A UMA PENHORA

Na hipótese de aquisição de um imóvel, é sempre importante o adquirente se cercar de todos os cuidados quando for realizar o negócio. Buscar a documentação adequada para certificar que está fazendo um negócio que não será posteriormente discutido na via judicial. Ainda, cabe ressaltar que uma penhora pode acontecer, mas, estando de posse dessa documentação, as chances de sucesso para garantir a propriedade do bem são muito maiores do que aquele que preferiu fazer um negócio com os “olhos fechados”.

Mas, apesar de tudo isso, um caso que é muito recorrente é a penhora de um imóvel que foi objeto de venda somente com um contrato de gaveta ou compromisso de compra e venda. Ou seja: o vendedor e comprador do imóvel fizeram uma negociação, mas não deixaram esse ato de forma pública, onde todos poderiam saber desse negócio realizado. Esse comprador teria o direito de resguardar esse bem para si? Ele é considerado um adquirente de boa-fé?

Bom, devemos analisar caso a caso para responder esse questionamento.

Se o negócio foi feito somente com um compromisso de compra e venda ou um contrato particular o principal a ser aferido são as datas e suas comprovações. Se a compra foi feita antes da penhora, e o contrato segue os procedimentos necessários para aferir essa data, o entendimento judicial é que o adquirente é de boa-fé.

No entanto, estando o contrato sem condições de aferir a data correta em que foi adquirido, pode resultar na manutenção dessa penhora.

Essa discussão terá espaço num procedimento intitulado “embargos de terceiros”. Neles serão discutidos se o imóvel penhorado vendido a terceiro vai ou não a leilão. O “terceiro” no caso, é o comprador o imóvel, que ajuizará uma ação para discutir a penhora injustamente realizada no imóvel que é seu. Esse mesmo procedimento é realizado tanto na esfera civil como na trabalhista.

Nessa ação ele apresentará a documentação que comprova a aquisição do bem e pedirá ao juiz que libere a penhora do imóvel, pois, de fato, ele é o real proprietário e não o devedor da ação principal. As provas a serem realizadas nessa ação são todas admitidas em direito, mas a prática revela que a prova documental é a mais robusta para comprovação do direito em discussão.

Os embargos de terceiros possuem o prazo de cinco dias até após a alienação judicial do bem. Se a carta de arrematação for expedida na ação, que é o documento pelo qual o juiz reconhece como novo proprietário do bem aquele que comprou no leilão judicial, o comprador terá que buscar indenização com a pessoa que o vendeu o imóvel que foi penhorado. O que, pela experiência, revela uma probabilidade muito baixa de sucesso.

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Cláusulas importantes em contratos de locação

by Direito Civil

O Direito de Locações Imobiliárias é regido atualmente pela lei 8.245/91. Ela prevê inúmeras hipóteses e disposições acerca dos contratos de locação. No entanto, a lei é falha ao prever todas hipóteses de conflitos que são prudentes tratar em contrato de locação.

 

Tentaremos abordar de forma breve alguns dos mais corriqueiros assuntos que são objeto de embate. Cada hipótese deve ser analisada na sua individualidade e vontade das partes e lançada no respectivo contrato.

 

Frise-se que o auxílio de profissional na elaboração de um termo adequado, a primeira vista, pode aparentar desnecessário. No entanto, a prática revela que a não observância de certas formalidades poderá resultar em prejuízos inesperados posteriormente.

 

Benfeitorias nos contratos de locação

Um assunto que corriqueiramente resulta em discussões nas relações contratuais são as indenizações por benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel locado.

Um conceito simples e prático de benfeitorias que pode ser citado de Benfeitoria: é toda obra realizada pelo homem na estrutura de uma coisa com o propósito de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la.

O Código Civil conceitua como:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

3º. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

 

Assim, existem três modalidades de benfeitorias. Para cada uma delas há uma previsão legal de como a relação nas locações tratará eventual indenização ou até mesmo o respectivo direito de retenção.

Na lei de locações, temos o seguinte:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Dessa forma, quando as partes deixarem de por a termo suas vontades, aplica-se a previsão legal. No caso, todas as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que sem autorização, serão indenizáveis.

As benfeitorias úteis, por seu turno, somente serão indenizáveis caso exista autorização para tanto.

A melhor forma de evitar discussão acerca da indenização por benfeitorias a estipulação contratual desse assunto. Assim, recomendável que conste no instrumento contratual de locação a respectiva previsão de que nenhuma será indenizável.

 

Contas de água, gás e energia elétrica nos contratos de locação

Outro ponto que gera muito embate nas relações locatícias é a manutenção das contas e água, energia elétrica e gás em nome do proprietário do imóvel.

Nesse caso, a lei é omissa quanto a qualquer disposição acerca da matéria.

Não são poucos os casos levados ao judiciário acerca da existência de pendências deixadas em nome do proprietário por locatários inadimplentes.

Uma simples disposição contratual que assinale prazo para que o locatário realize as respectivas modificações junto as concessionárias de serviços, sob pena de, ultrapassado o respectivo prazo o serviço ser cancelado pelo locatário, resolve a imensa maioria das discussões.

Essa disposição, de acordo com nossa experiência em inúmeros casos, se revela indispensável para um bom instrumento contratual de locações.

 

Condições de recebimento e de entrega do bem

As condições de recebimento e entrega do bem nos contratos de locação é o maior centro de discussões no fim das relações contratuais.

A lei trata de forma muito breve e simplificada as obrigações do locatário:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[…]

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

 

O grande problema está no fato de como se comprova o estado em que o imóvel foi entregue ao Locador. O documento que servirá de prova para esse fato é o termo de vistoria. 

Inúmeras vezes o termo de vistoria é omisso ou falho em precisar a real situação do imóvel entregue para locação. O termo de vistoria deve ser específico, claro e pormenorizado. Fotos, memorial descritivo, dentre outras especificações são claramente bons meios de prova para indicar a situação do imóvel.

As diferenças entre o estado da entrega e o de recebimento do bem serão objeto de comparação por outro termo de vistoria final, quando do encerramento da locação. A comparação dos dois laudos demonstrará as diferenças que o imóvel possui e que deverão ser objeto de reparo.

Como o reparo do imóvel pode demorar algum tempo, é indispensável constar no contrato que todo o período necessário para a realização dos devidos consertos ou reformas deverá se computado como locação, sob as expensas do locatário.

 

Garantia – Fiança

A disposição sobre garantias contratuais também se revela importantíssimo como uma forma adequada de garantir o crédito da locação em caso de eventual inadimplência. A lei de locações trata o ponto nos artigos 37 a 42.

Existem algumas modalidades de garantias, conforme prevê a legislação:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

O mais importante a ser frisado nesse momento é disposição de que, exigindo o locador mais de uma garantia, tal fato resulta em nulidade de todas elas.

A modalidade de garantia mais utilizada na prática é a fiança. A fiança é a garantia pessoal fornecida por terceiro que garante o pagamento, de forma subsidiária ao principal. A ordem (subsidiária), no entanto, pode ser renunciada no contrato de locação, ficando os fiadores solidariamente (conjuntamente) responsáveis pelo débito integral juntamente com o próprio locatário.

 

Responsabilidade dos fiadores

A responsabilidade dos fiadores, em regra, vai até a entrega das chaves do imóvel. Esse inclusive foi o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça quando realizou a análise de um caso em que os fiadores solicitavam a exclusão da sua responsabilidade por não terem anuído com termo de prorrogação da vigência do contrato, conforme pode ser visto aqui.

Abaixo, apresentamos a ementa do julgamento:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. ADITAMENTOS CONTRATUAIS PREVENDO A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL E MAJORAÇÃO DO ENCARGO. AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE AFASTE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRORROGAÇÃO DA GARANTIA. ART. 39 DA LEI 8.245/91.

  1. […]
  2. […]
  3. O art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
  4. Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. (REsp 1607422/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2017, DJe 17/11/2017

Cabe ressaltar, no entanto, que a fiança possui formalidades específicas que podem resultar na sua nulidade, como, por exemplo, a falta de assinatura do cônjuge (no contrato inicial).

Por fim, é indispensável que se tenha um conhecimento prévio da capacidade de adimplemento dos fiadores, solicitando comprovação de patrimônio capaz de adimplir os débitos que eventualmente podem ser resultantes da locação.

 

Fiadores e a exceção a proteção ao bem de família

O imóvel, mesmo que seja considerado bem de família, no caso específico de fiança em locações, poderá ser penhorado para pagamento de eventuais dívidas. Trata-se de uma exceção a proteção ao bem de família, aplicável aos contratos de locação.

Essa disposiçaõ está está prevista na lei 8.009/90:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

[…]

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação; 

 

Assim, fiadores podem perder sua moradia para saldar eventual débito decorrente de locação. Esse entendimento, inclusive, já foi reafirmado pelo STF em análise de casos semelhantes. 

Diante de todo o exposto, abordamos alguns dos tópicos mais relevantes no que se refere aos contratos de locação. Sendo que, caso a caso, uma análise do profissional de sua confiança se revela a melhor maneira de garantir e prever qualquer hipótese que possa resultar em conflitos contratuais.