Despejo

Despejo por falta de pagamento

by Direito Civil

Viver de aluguel é uma realidade brasileira. Pouco mais de um ano de pandemia e, neste tempo, o que mais ouvimos foi locador e inquilino aflitos. Muitos locadores não recebendo o pagamento dos aluguéis. Muitos inquilinos preocupados em ser despejados. O despejo e suas facetas.

Se você tem um imóvel para locação ou mora de aluguel, este artigo é para você! O que pode e o que não pode ser feito? Como que funciona a ação de despejo? Posso tirar a força o inquilino de lá? Sou obrigado a baixar o preço do aluguel? Estou com o aluguel em atraso, posso ser despejado qualquer momento?

1. VALOR DO ALUGUEL

O locador é obrigado a baixar o preço do aluguel durante a pandemia? A primeira coisa a esclarecer é que NÃO há nenhuma lei/decreto/medida provisória determinando que o locador (dono do imóvel) baixe o valor do aluguel por conta do cenário pandêmico. Tampouco, de igual forma, nenhuma lei/decreto/medida provisória que conceda ao locatário (inquilino) o direito de não pagar o valor contratado durante este tempo de crise. A orientação é para que as partes flexibilizem. Cheguem em um acordo. Negociem. O tal do bom senso, não é mesmo!?

2. AÇÃO DE DESPEJO

O segundo ponto é sobre a ação de despejo. “Meu inquilino deixou de pagar, posso mandar ele pra fora? Pegar as coisas dele e colocar na rua!? Cortar a luz, trocar a fechadura?” NÃO!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Pelo amor de Deus, foi-se o tempo que se resolvia na autotutela, em outras palavras, na base das próprias mão, com brigas e facão. Isso é ERRADO. Você pode se dar muito mal. A autotutela é vedada pelo ordenamento jurídico, sendo considerada crime, conforme o artigo 345 do Código Penal Brasileiro (CP).

Para que o inquilino seja retirado do imóvel, o locador precisa mover a ação de despejo, prevista na Lei do Inquilinato.

O despejo é uma ação realizada pelo proprietário de um imóvel que está alugado. O objetivo da ação é a desocupação do imóvel. Ou seja, é a forma que o locador tem para tirar o locatário do imóvel caso este descumpra o que ficou acordado em contrato, como o não pagamento do valor do aluguel, entre outras hipóteses.

3. AÇÃO DE DESPEJO NA PRÁTICA

Você deve estar perguntando: “E como funciona? Eu entro com a ação hoje e amanhã o juiz já manda o inquilino sair?” Não! Não é bem assim.

Por se tratar de uma medida mais enérgica, imagina, você está despejando a pessoa de um imóvel, onde ela está morando, onde ela tem suas coisas, a ação de despejo é limitada a alguns casos e precisa observar requisitos.

Há várias causas para a rescisão do contrato. Dentre as possibilidades, o que mais faz o proprietário/locador mover a ação de despejo é por FALTA DE PAGAMENTO: quando o locatário/inquilino não faz o pagamento do aluguel e/ou de seus encargos.

É desta hipótese que este artigo irá falar.

3.1 Liminar na ação de despejo por falta de pagamento. Quais os requisitos para obter a liminar?

Pedidos de liminares são feitos quando há urgência em algum assunto e há a possibilidade de concessão do requerimento (pedido) do locador antes mesmo do julgamento final do processo. No caso do despejo, para conseguir essa liminar, é necessário preencher os seguintes requisitos:

  • falta do pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;

  • ausência de garantias – se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei ou se houver tais garantias e elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo. ATENÇÃO! Assim, se o contrato de aluguel NÃO prevê garantias, se no contrato não tiver cláusula com garantias como fiador, caução, etc. apenas na ausência de garantias, a lei do inquilinato traz a possibilidade de o locador requerer em juízo a desocupação liminar (em caráter de urgência), sem necessidade de ouvir a parte contrária, a chamada liminar;

  • caução – a Lei do Inquilinato estipula uma condicionante para a concessão da liminar. Essa condição é a prestação de caução, por parte de quem está movendo a ação de despejo (locador), no valor de três meses de aluguel. O locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.

Mas, Renata, por que que eu ainda tenho que dar esta caução se eu que estou sem receber? Pois estamos a falar do direito à moradia. Estamos a falar de uma família que será despejada. Mas, este valor da caução fica DEPOSITADO na conta vinculado ao processo e será devolvido ao locador. É apenas uma caução.

3.2 Qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?

Caso haja o deferimento do pedido liminar de despejo, o inquilino possui o prazo de 15 (quinze) dias para promover a desocupação do imóvel, contados a partir da sua intimação.

4. O QUE O INQUILINO PODE FAZER PARA EVITAR O DESPEJO?

Ao ser citado no processo (tomar ciência de que o locador está querendo despejá-lo), o inquilino poderá:

  • apresentar defesa: caso o aluguel já tenha sido pago ou as alegações do locador não forem verdadeiras, o inquilino pode apresentar defesa dentro do prazo de 15 dias, juntando os comprovantes que tiver;
  • emendar a mora (pagar a dívida). Se a ação de despejo ocorrer por inadimplência, o locatário tem o prazo de 15 dias para realizar o pagamento dos valores em atraso, que devem abranger: aluguéis e acessórios da locação, como contas de energia, água ou condomínio; multas ou penalidades contratuais; juros de mora; custas do processo e os honorários do advogado do locador.

O inquilino, ainda, só poderá fazer uso desse direito (emendar a mora), uma vez a cada 24 meses, para evitar que o locador só consiga receber o valor referente à locação mediante o ingresso do processo de despejo.

Ou seja, se você é inquilino, não pense que não irão tirar você tão cedo do imóvel. Cuidado! Você pode ser despejado dentro de 15 dias. Não fique esperando, deixando rolar, agindo, muitas vezes, com má-fé. A partir do momento que é movida ação de despejo por falta de pagamento, preenchidos os requisitos, o inquilino poderá ser intimado a qualquer momento para desocupar o imóvel dentro de 15 dias. E, ainda, como o inquilino que deu causa à ação, será condenado a pagar custas judiciais e honorários advocatícios. Haverá, portanto, um custo alto pela frente.

Se você ficou com dúvida ou está passando por algum conflito locatício, entre em contato.

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Cláusulas importantes em contratos de locação

by Direito Civil

O Direito de Locações Imobiliárias é regido atualmente pela lei 8.245/91. Ela prevê inúmeras hipóteses e disposições acerca dos contratos de locação. No entanto, a lei é falha ao prever todas hipóteses de conflitos que são prudentes tratar em contrato de locação.

 

Tentaremos abordar de forma breve alguns dos mais corriqueiros assuntos que são objeto de embate. Cada hipótese deve ser analisada na sua individualidade e vontade das partes e lançada no respectivo contrato.

 

Frise-se que o auxílio de profissional na elaboração de um termo adequado, a primeira vista, pode aparentar desnecessário. No entanto, a prática revela que a não observância de certas formalidades poderá resultar em prejuízos inesperados posteriormente.

 

Benfeitorias nos contratos de locação

Um assunto que corriqueiramente resulta em discussões nas relações contratuais são as indenizações por benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel locado.

Um conceito simples e prático de benfeitorias que pode ser citado de Benfeitoria: é toda obra realizada pelo homem na estrutura de uma coisa com o propósito de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la.

O Código Civil conceitua como:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

3º. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

 

Assim, existem três modalidades de benfeitorias. Para cada uma delas há uma previsão legal de como a relação nas locações tratará eventual indenização ou até mesmo o respectivo direito de retenção.

Na lei de locações, temos o seguinte:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Dessa forma, quando as partes deixarem de por a termo suas vontades, aplica-se a previsão legal. No caso, todas as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que sem autorização, serão indenizáveis.

As benfeitorias úteis, por seu turno, somente serão indenizáveis caso exista autorização para tanto.

A melhor forma de evitar discussão acerca da indenização por benfeitorias a estipulação contratual desse assunto. Assim, recomendável que conste no instrumento contratual de locação a respectiva previsão de que nenhuma será indenizável.

 

Contas de água, gás e energia elétrica nos contratos de locação

Outro ponto que gera muito embate nas relações locatícias é a manutenção das contas e água, energia elétrica e gás em nome do proprietário do imóvel.

Nesse caso, a lei é omissa quanto a qualquer disposição acerca da matéria.

Não são poucos os casos levados ao judiciário acerca da existência de pendências deixadas em nome do proprietário por locatários inadimplentes.

Uma simples disposição contratual que assinale prazo para que o locatário realize as respectivas modificações junto as concessionárias de serviços, sob pena de, ultrapassado o respectivo prazo o serviço ser cancelado pelo locatário, resolve a imensa maioria das discussões.

Essa disposição, de acordo com nossa experiência em inúmeros casos, se revela indispensável para um bom instrumento contratual de locações.

 

Condições de recebimento e de entrega do bem

As condições de recebimento e entrega do bem nos contratos de locação é o maior centro de discussões no fim das relações contratuais.

A lei trata de forma muito breve e simplificada as obrigações do locatário:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[…]

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

 

O grande problema está no fato de como se comprova o estado em que o imóvel foi entregue ao Locador. O documento que servirá de prova para esse fato é o termo de vistoria. 

Inúmeras vezes o termo de vistoria é omisso ou falho em precisar a real situação do imóvel entregue para locação. O termo de vistoria deve ser específico, claro e pormenorizado. Fotos, memorial descritivo, dentre outras especificações são claramente bons meios de prova para indicar a situação do imóvel.

As diferenças entre o estado da entrega e o de recebimento do bem serão objeto de comparação por outro termo de vistoria final, quando do encerramento da locação. A comparação dos dois laudos demonstrará as diferenças que o imóvel possui e que deverão ser objeto de reparo.

Como o reparo do imóvel pode demorar algum tempo, é indispensável constar no contrato que todo o período necessário para a realização dos devidos consertos ou reformas deverá se computado como locação, sob as expensas do locatário.

 

Garantia – Fiança

A disposição sobre garantias contratuais também se revela importantíssimo como uma forma adequada de garantir o crédito da locação em caso de eventual inadimplência. A lei de locações trata o ponto nos artigos 37 a 42.

Existem algumas modalidades de garantias, conforme prevê a legislação:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

O mais importante a ser frisado nesse momento é disposição de que, exigindo o locador mais de uma garantia, tal fato resulta em nulidade de todas elas.

A modalidade de garantia mais utilizada na prática é a fiança. A fiança é a garantia pessoal fornecida por terceiro que garante o pagamento, de forma subsidiária ao principal. A ordem (subsidiária), no entanto, pode ser renunciada no contrato de locação, ficando os fiadores solidariamente (conjuntamente) responsáveis pelo débito integral juntamente com o próprio locatário.

 

Responsabilidade dos fiadores

A responsabilidade dos fiadores, em regra, vai até a entrega das chaves do imóvel. Esse inclusive foi o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça quando realizou a análise de um caso em que os fiadores solicitavam a exclusão da sua responsabilidade por não terem anuído com termo de prorrogação da vigência do contrato, conforme pode ser visto aqui.

Abaixo, apresentamos a ementa do julgamento:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. ADITAMENTOS CONTRATUAIS PREVENDO A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL E MAJORAÇÃO DO ENCARGO. AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE AFASTE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRORROGAÇÃO DA GARANTIA. ART. 39 DA LEI 8.245/91.

  1. […]
  2. […]
  3. O art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
  4. Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. (REsp 1607422/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/10/2017, DJe 17/11/2017

Cabe ressaltar, no entanto, que a fiança possui formalidades específicas que podem resultar na sua nulidade, como, por exemplo, a falta de assinatura do cônjuge (no contrato inicial).

Por fim, é indispensável que se tenha um conhecimento prévio da capacidade de adimplemento dos fiadores, solicitando comprovação de patrimônio capaz de adimplir os débitos que eventualmente podem ser resultantes da locação.

 

Fiadores e a exceção a proteção ao bem de família

O imóvel, mesmo que seja considerado bem de família, no caso específico de fiança em locações, poderá ser penhorado para pagamento de eventuais dívidas. Trata-se de uma exceção a proteção ao bem de família, aplicável aos contratos de locação.

Essa disposiçaõ está está prevista na lei 8.009/90:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

[…]

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação; 

 

Assim, fiadores podem perder sua moradia para saldar eventual débito decorrente de locação. Esse entendimento, inclusive, já foi reafirmado pelo STF em análise de casos semelhantes. 

Diante de todo o exposto, abordamos alguns dos tópicos mais relevantes no que se refere aos contratos de locação. Sendo que, caso a caso, uma análise do profissional de sua confiança se revela a melhor maneira de garantir e prever qualquer hipótese que possa resultar em conflitos contratuais.