DIREITO CIVIL – LEI DO INQUILINATO: direitos e deveres do Locador e do Locatário
1. Qual a diferença entre revisão do valor de aluguel e reajuste de aluguel?
A revisão de valor de aluguel significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel podem alterar o contrato, estabelecendo um novo valor para a locação. O reajuste de aluguel, por sua vez, é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato.
2. Ao fazer uma revisão de aluguel é necessário um novo contrato de locação?
Não. Basta o inquilino e o proprietário realizarem um adendo contratual, definindo por escrito que, naquela data, o valor do aluguel foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que este novo valor passará a valer pelo período de um ano.
3. O proprietário pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel?
Não. O proprietário deverá informar o inquilino por meio de um documento escrito, comprovando a intenção de retomada do imóvel locado.
4. Quando o proprietário pede a retomada do imóvel, qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?
O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação é de 30 dias.
5. Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do termo do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode impedir, a seu modo, o inquilino de permanecer no imóvel?
Não. Caso o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, mas não retirá-lo à força.
6. Em quais casos poderá ocorrer a desocupação do imóvel?
A retomada do imóvel pode ser solicitada pelo proprietário nos seguintes casos: acordo formal entre as partes; infração legal ou contratual – falta de pagamento do aluguel e/ou encargos; necessidade de reparação urgente do imóvel e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel; alienação, venda ou cessão do imóvel; extinção do usufruto ou fideicomisso.
Observação: A falta de pagamento dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, entre outros, é considerada uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.
8. Se o locatário quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário?
O inquilino poderá rescindir o contrato de locação por prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato).
Exceção: o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer: 1) de transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador e; 2) se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Nesses casos, basta a comunicação formal para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do proprietário atestando o recebimento.
9. O locatário possui direito de preferência na compra do imóvel alugado?
Sim. O locatário de imóvel tem a preferência para aquisição do imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros, nos termos do o artigo 27, da Lei 8245/9 (Lei do Inquilinato). Assim, o proprietário que pretender vender o imóvel deverá previamente oferecê-lo, por escrito, ao locatário para que este exerça, ou não, o seu direito de preferência na aquisição. Pretendendo o locatário exercer o direito de preferência, deverá manifestar a sua aceitação no prazo de 30 dias.
Exceção: O direito de preferência não alcança as seguintes situações: perda ou venda da propriedade por decisão judicial, permuta, doação e integração do bem ao capital social de empresa.
10. Durante o andamento da ação do despejo, como o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?
O inquilino poderá, no prazo de contestação, evitar o despejo requerendo a autorização para o pagamento integral da dívida atualizada.