Viver de aluguel é uma realidade brasileira. Pouco mais de um ano de pandemia e, neste tempo, o que mais ouvimos foi locador e inquilino aflitos. Muitos locadores não recebendo o pagamento dos aluguéis. Muitos inquilinos preocupados em ser despejados. O despejo e suas facetas.
Se você tem um imóvel para locação ou mora de aluguel, este artigo é para você! O que pode e o que não pode ser feito? Como que funciona a ação de despejo? Posso tirar a força o inquilino de lá? Sou obrigado a baixar o preço do aluguel? Estou com o aluguel em atraso, posso ser despejado qualquer momento?
1. VALOR DO ALUGUEL
O locador é obrigado a baixar o preço do aluguel durante a pandemia? A primeira coisa a esclarecer é que NÃO há nenhuma lei/decreto/medida provisória determinando que o locador (dono do imóvel) baixe o valor do aluguel por conta do cenário pandêmico. Tampouco, de igual forma, nenhuma lei/decreto/medida provisória que conceda ao locatário (inquilino) o direito de não pagar o valor contratado durante este tempo de crise. A orientação é para que as partes flexibilizem. Cheguem em um acordo. Negociem. O tal do bom senso, não é mesmo!?
2. AÇÃO DE DESPEJO
O segundo ponto é sobre a ação de despejo. “Meu inquilino deixou de pagar, posso mandar ele pra fora? Pegar as coisas dele e colocar na rua!? Cortar a luz, trocar a fechadura?” NÃO!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Pelo amor de Deus, foi-se o tempo que se resolvia na autotutela, em outras palavras, na base das próprias mão, com brigas e facão. Isso é ERRADO. Você pode se dar muito mal. A autotutela é vedada pelo ordenamento jurídico, sendo considerada crime, conforme o artigo 345 do Código Penal Brasileiro (CP).
Para que o inquilino seja retirado do imóvel, o locador precisa mover a ação de despejo, prevista na Lei do Inquilinato.
O despejo é uma ação realizada pelo proprietário de um imóvel que está alugado. O objetivo da ação é a desocupação do imóvel. Ou seja, é a forma que o locador tem para tirar o locatário do imóvel caso este descumpra o que ficou acordado em contrato, como o não pagamento do valor do aluguel, entre outras hipóteses.
3. AÇÃO DE DESPEJO NA PRÁTICA
Você deve estar perguntando: “E como funciona? Eu entro com a ação hoje e amanhã o juiz já manda o inquilino sair?” Não! Não é bem assim.
Por se tratar de uma medida mais enérgica, imagina, você está despejando a pessoa de um imóvel, onde ela está morando, onde ela tem suas coisas, a ação de despejo é limitada a alguns casos e precisa observar requisitos.
Há várias causas para a rescisão do contrato. Dentre as possibilidades, o que mais faz o proprietário/locador mover a ação de despejo é por FALTA DE PAGAMENTO: quando o locatário/inquilino não faz o pagamento do aluguel e/ou de seus encargos.
É desta hipótese que este artigo irá falar.
3.1 Liminar na ação de despejo por falta de pagamento. Quais os requisitos para obter a liminar?
Pedidos de liminares são feitos quando há urgência em algum assunto e há a possibilidade de concessão do requerimento (pedido) do locador antes mesmo do julgamento final do processo. No caso do despejo, para conseguir essa liminar, é necessário preencher os seguintes requisitos:
- falta do pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;
- ausência de garantias – se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei ou se houver tais garantias e elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo. ATENÇÃO! Assim, se o contrato de aluguel NÃO prevê garantias, se no contrato não tiver cláusula com garantias como fiador, caução, etc. apenas na ausência de garantias, a lei do inquilinato traz a possibilidade de o locador requerer em juízo a desocupação liminar (em caráter de urgência), sem necessidade de ouvir a parte contrária, a chamada liminar;
- caução – a Lei do Inquilinato estipula uma condicionante para a concessão da liminar. Essa condição é a prestação de caução, por parte de quem está movendo a ação de despejo (locador), no valor de três meses de aluguel. O locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
Mas, Renata, por que que eu ainda tenho que dar esta caução se eu que estou sem receber? Pois estamos a falar do direito à moradia. Estamos a falar de uma família que será despejada. Mas, este valor da caução fica DEPOSITADO na conta vinculado ao processo e será devolvido ao locador. É apenas uma caução.
3.2 Qual o prazo para o inquilino sair do imóvel?
Caso haja o deferimento do pedido liminar de despejo, o inquilino possui o prazo de 15 (quinze) dias para promover a desocupação do imóvel, contados a partir da sua intimação.
4. O QUE O INQUILINO PODE FAZER PARA EVITAR O DESPEJO?
Ao ser citado no processo (tomar ciência de que o locador está querendo despejá-lo), o inquilino poderá:
- apresentar defesa: caso o aluguel já tenha sido pago ou as alegações do locador não forem verdadeiras, o inquilino pode apresentar defesa dentro do prazo de 15 dias, juntando os comprovantes que tiver;
- emendar a mora (pagar a dívida). Se a ação de despejo ocorrer por inadimplência, o locatário tem o prazo de 15 dias para realizar o pagamento dos valores em atraso, que devem abranger: aluguéis e acessórios da locação, como contas de energia, água ou condomínio; multas ou penalidades contratuais; juros de mora; custas do processo e os honorários do advogado do locador.
O inquilino, ainda, só poderá fazer uso desse direito (emendar a mora), uma vez a cada 24 meses, para evitar que o locador só consiga receber o valor referente à locação mediante o ingresso do processo de despejo.
Ou seja, se você é inquilino, não pense que não irão tirar você tão cedo do imóvel. Cuidado! Você pode ser despejado dentro de 15 dias. Não fique esperando, deixando rolar, agindo, muitas vezes, com má-fé. A partir do momento que é movida ação de despejo por falta de pagamento, preenchidos os requisitos, o inquilino poderá ser intimado a qualquer momento para desocupar o imóvel dentro de 15 dias. E, ainda, como o inquilino que deu causa à ação, será condenado a pagar custas judiciais e honorários advocatícios. Haverá, portanto, um custo alto pela frente.
Se você ficou com dúvida ou está passando por algum conflito locatício, entre em contato.