DIREITO CIVIL – LEI DO INQUILINATO: direitos e deveres do Locador e do Locatário

DIREITO CIVIL – LEI DO INQUILINATO: direitos e deveres do Locador e do Locatário

1. Qual a diferença entre revisão do valor de aluguel e reajuste de aluguel? 

A revisão de valor de aluguel significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel podem alterar o contrato, estabelecendo um novo valor para a locação. O reajuste de aluguel, por sua vez, é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato.

2. Ao fazer uma revisão de aluguel é necessário um novo contrato de locação?

Não. Basta o inquilino e o proprietário realizarem um adendo contratual, definindo por escrito que, naquela data, o valor do aluguel foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que este novo valor passará a valer pelo período de um ano.

3. O proprietário pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel?

Não. O proprietário deverá informar o inquilino por meio de um documento escrito, comprovando a intenção de retomada do imóvel locado.

4. Quando o proprietário pede a retomada do imóvel, qual o prazo para o inquilino sair do imóvel? 

O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação é de 30 dias.

5. Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do termo do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode impedir, a seu modo, o inquilino de permanecer no imóvel? 

Não. Caso o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, mas não retirá-lo à força.

6. Em quais casos poderá ocorrer a desocupação do imóvel?

A retomada do imóvel pode ser solicitada pelo proprietário nos seguintes casos: acordo formal entre as partes; infração legal ou contratual – falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;  necessidade de reparação urgente do imóvel  e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel; alienação, venda ou cessão do imóvel; extinção do usufruto ou fideicomisso.

Observação: A falta de pagamento dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, entre outros,  é considerada uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.

8. Se o locatário quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário? 

O inquilino poderá rescindir o contrato de locação por prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato).

Exceção: o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer: 1) de transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador e; 2) se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Nesses casos, basta a comunicação formal para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do proprietário atestando o recebimento.

9. O locatário possui direito de preferência na compra do imóvel alugado?

Sim. O locatário de imóvel tem a preferência para aquisição do imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros, nos termos do o artigo 27, da Lei 8245/9 (Lei do Inquilinato). Assim, o proprietário que pretender vender o imóvel deverá previamente oferecê-lo, por escrito, ao locatário para que este exerça, ou não, o seu direito de preferência na aquisição. Pretendendo o locatário exercer o direito de preferência, deverá manifestar a sua aceitação no prazo de 30 dias.

Exceção: O direito de preferência não alcança as seguintes situações: perda ou venda da propriedade por decisão judicial, permuta, doação e integração do bem ao capital social de empresa.

10. Durante o andamento da ação do despejo, como o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?

O inquilino poderá, no prazo de contestação, evitar o despejo requerendo a autorização para o pagamento integral da dívida atualizada.

DIREITO DO TRABALHO – A prorrogação do contrato de experiência

  DIREITO DO TRABALHO –  O contrato de experiência é considerado pela CLT, no artigo 443, alínea “c”, como uma das modalidades do contrato de trabalho a prazo.

 Ocorre que, por ser exceção à regra geral da indeterminação dos contratos, deve observar alguns requisitos. Um desses requisitos diz respeito à possibilidade da sua prorrogação.

   O contrato de experiência não possui um prazo mínimo. As partes poderão, de acordo com a atividade laboral, estipular o prazo que julgarem suficiente para avaliar se lhes interessa a continuidade do vínculo. Todavia, o referido contrato possui o prazo máximo de 90 (noventa) dias, podendo ser prorrogado, dentro desse período, por apenas uma vez, através de ajuste entre os envolvidos.

  Esta prorrogação não poderá ocorrer após o vencimento e nem no próprio ato assinatura do contrato (ou não seria prorrogação). No entanto, nem sempre esta regra é respeitada.

   Assim, o firmamento da prorrogação no próprio ato da assinatura do contrato além de corresponder a uma fraude, enseja a nulidade do contrato a termo, o qual passará a reger-se pelas normas dos contratos por prazo indeterminado.

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DIREITO DE FAMÍLIA – As 7 dúvidas mais frequentes acerca da PENSÃO ALIMENTÍCIA

DIREITO DE FAMÍLIA – Quando se comenta em pensão alimentícia, logo surgem inúmeras dúvidas. Diante disso, a banca Aguiar & Costa Filho esclarece, brevemente, as 7 dúvidas mais frequentes envolvendo o tema:

1. Quem pode receber pensão alimentícia?  

Habitualmente, a pensão é paga aos filhos, no entanto, os alimentos podem ser pagos aos pais, avós, netos, tios etc. Ainda, a pensão alimentícia pode ser requerida tanto pela mãe quanto pelo pai da criança, depende de quem ficará com a guarda e de quem possui condições de contribuir para o custeio das necessidades da criança

2. Como se estabelece o valor da pensão alimentícia?

São observados dois critérios para a fixação do valor a ser pago a título de pensão alimentícia, quais sejam: a necessidade de quem recebe (alimentando) e a possibilidade financeira de quem está obrigado a prestar a pensão (alimentante). Existe uma média de 33% sob o salário do alimentante, mas sempre será preciso avaliar o padrão de vida do alimentante e do alimentando.

3. Ao completar 18 anos, o filho perde o direto ao recebimento da pensão?

A validade da pensão pode variar de acordo com cada caso. O pagamento da pensão vigora, normalmente, até o filho atingir a maioridade. Porém, o pagamento pode continuar até os 24 anos, se comprovada a necessidade, ou até o término da faculdade, desde que esteja cursando. Ainda, a pensão não é exonerada automaticamente, é necessária uma ação judicial.

4. Os avós podem ser obrigados a pagar pensão alimentícia aos netos?

Sim. Existe esta possibilidade. Mas, somente nos casos em que os pais não possuem condições de prestar a pensão alimentícia.

5. O valor da pensão pode ser revisto?

Sim. Poderá ser realizada uma revisão judicial do valor da pensão, para mais ou para menos, a qualquer momento, quando ocorrer mudança na situação financeira de quem paga ou na de quem recebe. Nessas situações é necessário entrar com um novo pedido ao juiz, apontando os motivos para o reajuste do valor.

6. O que acontece quando o alimentante deixa de pagar a pensão?

Quando o devedor se recusa a pagar a pensão ou atrasa o pagamento por três meses, far-se-á necessária ajuizar uma ação executando o devedor. Depois de três mensalidades não pagas, o devedor será intimado a pagar os atrasados em 72 horas, sob pena de prisão, pelo prazo de um a três meses.

7. Se o devedor deve mais de três meses de pensão, caso for preso, terá que quitar a totalidade da dívida? 

Não. O juiz decretará  a prisão para resolver os débitos dos últimos três meses. Para o cumprimento das parcelas mais antigas, o juiz pode pedir a penhora de bens devedor.

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DIREITO DO CONSUMIDOR: Vício oculto?!

DIREITO DO CONSUMIDOR – É volumoso o número de reclamações dirigidas aos órgão de proteção ao consumidor (Procon) e ao Poder Judiciário envolvendo produtos, especialmente os duráveis, os quais possuem uma vida útil razoavelmente longa.

As queixas abarcam problemas relacionados ao mau funcionamento dos produtos – os chamados vícios. O produto possui vício quando são desrespeitadas as características atinentes à qualidade e/ou a sua quantidade. Tais vícios podem ser aparentes ou ocultos.

Em síntese, vício aparente é aquele que pode ser constatado facilmente pelo consumidor, como a superfície riscada de um eletrodoméstico, por exemplo. O vício oculto, por sua vez, é o vício que só se manifesta após certo tempo de uso do produto, sendo difícil sua constatação pelo consumidor. Trata-se de um problema pré-existente.

Em outras palavras, vício oculto, juridicamente conhecido como vício redibitório, são aquelas falhas de fabricação. Corresponde a um problema de funcionamento que não é resultado do mau uso ou desgaste natural do produto, que existem sem que o consumidor tenha contribuído para tanto.

O que o consumidor deve fazer para valer o seu direito ao detectar um  vicio oculto? Caso o problema apresentado pelo produto seja caracterizado como vício oculto, o consumidor pode e deve reclamar, exigindo ao fornecedor que sane o vício sem qualquer custo adicional. Se porventura o consumidor já tiver consertado o vício, possui o direito de pedir o ressarcimento do valor que gastou com o conserto.

De acordo com o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), o consumidor pode reclamar tanto ao fabricante quanto à loja onde comprou a mercadoria, pois ambos têm responsabilidade solidária em resolver o problema.

A reclamação deve sempre ser formulada por e-mail, carta ou diretamente nos Órgãos de Defesa do Consumidor. E, caso a resposta não for satisfatória, o consumidor poderá recorrer à justiça.

ATENÇÃO: É preciso estar atento ao prazo para efetuar a reclamação dos referidos vícios. De acordo com o artigo 26, do CDC, os prazos, tanto para os vícios aparentes como para os ocultos, são os mesmos: 30 (trinta) dias para produtos não duráveis (ex: alimentos) e de 90 (noventa) dias para os duráveis (exs: móveis, eletrodomésticos, automóveis, etc). A diferença é o  momento em que o prazo começa a fluir. No caso de vício aparente, conta-se o prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução do serviço (art. 26, §1º, do CDC). Nos vícios ocultos, a Lei estipula que o prazo só começa a correr a partir do momento em que o defeito é detectado pelo consumidor (art. 26, §3º, do CDC).

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DIREITO CIVIL – Imóvel na planta: quando o comprador deve começar a pagar a taxa de condomínio?

DIREITO CIVIL – É comum no mercado imobiliário muitos adquirirem um imóvel na planta. Eis que surge a dúvida: a partir de quando o comprador deve começar a pagar o condomínio?

      Embora o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o Código Civil (CC) não apontem um período para o início da cobrança da taxa condominial, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge, para o condômino, a obrigação de fazer o pagamento do condomínio.

      O comprador somente deve responder pelas taxas condominiais quando efetivamente poder aproveitar o imóvel – dispor da posse, gozo e uso do imóvel. Antes disso, a responsabilidade de cumprir a obrigação é da construtora. Isso porque, as taxas de condomínio são destinadas ao custeio dos gastos com a administração e manutenção dos locais comuns a todos os condôminos como, por exemplo, áreas de lazer e elevadores. Logo, não pode ser cobrada esta taxa dos compradores antes de tais serviços estarem disponíveis para uso.

      Nesta linha, a cobrança da cota condominial pela construtora e/ou pela administração do condomínio antes de o comprador ter recebido o imóvel  é considerada indevida. Ainda, demonstra-se nula a cláusula contratual que atribui ao adquirente esta obrigação antes da sua imissão na posse do imóvel.

      Portanto, caso o comprador tenha sido cobrado indevidamente, poderá: 1) negar o pagamento; 2) efetuar o pagamento da taxa e, posteriormente, exigir a  restituição em dobro do valor pago, acrescido de juros e correção monetária, nos termos do art. 42, do CDC; 3) efetuar uma Reclamação junto ao PROCON e, por fim, 4) caso a medida administrativa concretizada pelo PROCON for insuficiente, recorrer ao Poder Judiciário.

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DIREITO DO CONSUMIDOR – O que fazer quando a sua bagagem não seguiu o mesmo caminho que o seu?

DIREITO DO CONSUMIDOR – Vai fazer aquela viagem dos sonhos ou a negócios?  Você arruma tudo com o maior cuidado, mas, a companhia aérea não tem o mesmo zelo e, ao chegar no destino, percebe que sua mala não chegou com você?  O que fazer numa hora dessas?

1) Ao constatar o sumiço da bagagem, o passageiro deve registrar imediatamente a RECLAMAÇÃO no balcão da companhia aérea. O formulário a ser preenchido é o Relatório de Irregularidade de Bagagem (RIB). Nele deve ser detalhado tudo o que estava dentro da mala.

2) É importante, também, registrar uma QUEIXA na ANAC, ainda no aeroporto. Deve-se sempre fazer a declaração dos bens que estão na mala no posto da Polícia Federal. Os aeroportos possuem lugares  próprios para isso.

A companhia aérea deve dar um parecer sobre a situação da mala perdida dentro de 30 dias para voos nacionais e 21 dias para voos internacionais, de acordo com a legislação.

O passageiro tem o direito de pedir que a empresa forneça os itens necessários até que a mala seja encontrada. E se a companhia aérea  se opor? Nessa situação, o passageiro deve guardar todas as notas fiscais e, depois, pedir o reembolso. Ainda,  é possível pedir indenização por danos morais. Caso a mala for encontrada, é obrigação da empresa entregá-la no local de preferência do passageiro.

Contudo, se a companhia aérea não encontrar seus pertences, caberá a ela te  indenizar com o valor da mala e seus bens contidos dentro. Sendo possível, também,  a indenização por danos morais.

Decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve se sobrepor as outras leis. Segundo o CDC, a empresa aérea é responsável pelo transporte da bagagem e deve indenizar o consumidor em caso de extravio. O artigo 25 desse diploma proíbe que seja estipulado um limite para indenizações, que devem ser analisados caso a caso.  Segundo o entendimento da Desembargadora Denise de Souza Luiz Francoski “é inquestionável o abalo moral sofrido por passageiro que teve sua bagagem extraviada por falha operacional de empresa aérea, sendo inegáveis o aborrecimento, o transtorno e o sofrimento que essa circunstância gera no espírito do passageiro, situação que certamente escapa da condição de mero dissabor cotidiano” (TJSC, Apelação Cível n. 2011.038784-1)

Com a Páscoa se aproximando,  o fluxo  de passageiros durante o feriadão deverá aumentar consideravelmente.  Por isso, vale a pena observar algumas dicas:

– Antes de despachar a bagagem, fotografe a mala e todo seu interior, pois em caso de extravio, poderá ser facilmente reconhecida em qualquer aeroporto do mundo;

– Nunca colocar documentos, dinheiro e joias em malas que são depositadas longe de sua visão. Objetos pessoais e de valor devem ser carregados em uma bagagem de mão junto consigo.

– No check-in, certifique-se de que a bagagem está indo para o destino correto. Esta informação sempre estará no adesivo que o atendente cola antes de despachar a bagagem;

– Ao voltar de uma viagem para seu país de origem, esteja com todas as notas e comprovantes a mão, pois além de comprovar a compra, ainda você comprova que esse item está dentro de sua bagagem possivelmente extraviada;

– Todo passageiro tem o direito de declarar os valores de sua bagagem antes do embarque e pagar uma taxa suplementar – uma espécie de seguro – estipulada pela empresa. Neste caso, é possível receber o valor declarado e aceito pela empresa.

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